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实用 | 通航小镇开发操作中的“坑”及对策
2019年03月21日 [转载]

  关于航空小镇兴盛了好几年,但进展好像并没有想象中那么快。究其原因,实在是有很多困难,而航空这个行业由于现阶段行业属性所限,也很难吸引到各行业人才,因此造成发展较为缓慢,笔者认为很有必要一起梳理下关于航空小镇实操过程中存在的难点及对策。在实操中,航空小镇的开发建设过程中存在非常多的问题,仅就其中大家最为关注的问题予以分析解答。

  第一类:模式坑

  所谓模式坑,指的是在具体操作的时候,项目应该是什么样的盈利模式?关于这点,很多企业其实已经在思考了,当下基本上都是通过“机场+航空小镇+住宅”的这种模式来操作,有些企业则是没有完全想明白,采取的策略是走一步看一步。

  很多地产开发商在转型的过程中看到了航空这块市场,觉着应该是比较好转型的方向,然后它就进来了。很多房地产企业如碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一线地产企业都提出“小镇计划”,他们有的模式比较成熟,有的还在摸索中,但是给咱们通航启示较大的笔者认为有两种模式,一种是联东U谷的模式,它这种模式比较纯粹,是产业地产开发杰出的代表,另一种是华夏幸福PPP模式,它通过基础设施开发、产业发展、公建配套、住宅开发来获取公司盈利。

  如何避免模式坑的问题呢?无外乎要解构好自己,企业有哪些优势有哪些不足,能做什么不能做什么。

  关于航空小镇采取哪些模式,笔者认为可以借鉴联东U谷的模式,将机场等不能或是难以产生利润的物业形态剥离出来,由政府投资,航空小镇专注于产业园的打造(当然政府配套部分住宅更好),当然这里要特别注意要做好成本管控,因为联东U谷模式的独特之处就是成本管控足够强大。或者有些企业可以部分借鉴华夏幸福的模式,机场投资、基础设施开发、公建配套三大部分,企业可以选取一些自己能做的一些采取PPP的方式进行开发,然后做航空产业园,再加上住宅,基本上就可以了。

  第二类:产规坑

  我了解的,通航很多企业对产业规划是不大重视的。他们可能会说(1)我们做的就是通航,还做啥产业规划啊?(2)通航本来就很小,只要干就行了,还规划啥?以上两个问题是大家都比较有疑问的。

  有些项目完全不做产业规划,而有些项目即使做了产业规划,基本上都是全产业链,从通航产业的上游、中游到下游,全部都做。全产业链条打造是通航产业最大的愿景,并非不是不可以,但需要经过严谨的本土的产业基础研究,哪些链条能做哪些链条不能做,而不是任何一个项目拿出来都是全产业链。缺乏支撑的产业规划会带来巨大的坑,一个坑是浪费通航招商人员的精力,不利于通航招商效率的提高,二是会导致后期载体建设的浪费,造成投资失误。

  避免跳进产规坑里,一个是企业要重视产业规划的制定工作,多给予支持;二是要实事求是的分析项目本身资源与区域发展资源,多从实际出发,切勿好高骛远。

  第三类:机场坑

  机场坑大家肯定听过很多了,建个很小的机场,不仅需要了解军方、名仕亚洲娱乐城的流程,还要能过得了省政府及地方政府各类环节,各流程之长之难估计在所有行业中无出其右了。笔者了解,北京边上有一个航空小镇项目,单就机场已经酝酿了4-5年了,周边的土地都圈的差不多了,基础设施都准备开干了,机场还没影呢。

  关于机场坑的问题,首先要选址正确,千万别想着突破,突破在这行没有;二是如果自己不懂,一定要找靠谱的第三方或是自己组建靠谱的团队,靠谱!靠谱!靠谱!一定要靠谱!在这个不成熟的行业里面,浑水摸鱼情况很多,一不小心钱花了钱活还没干。

  第四类:招商坑

  与成熟产业相比,通航招商存在可招资源少、企业要价高、选址难度大等问题。对于这个坑,我们需要换换思路,需要调整下策略,特别是对航空小镇的来说,一是要坚持农村包围城市策略,在注重吸引航空性相关业务的同时,也要注重非航空性业务的招引,特别是不依托机场资源的那些业务;二是要注意打造整个航空小镇的氛围;三是要打造自己独特的招商工作体系,关于这一点,笔者下篇文章会着重介绍;四是考虑是否需要调整下各物业的开发节奏,打个时间差;五是要重视通航业务的孵化与培育,毕竟这个行业处在发展的阶段上。

  第五类:土地坑

  这个坑很大,处理不好可以把企业给拖死。航空小镇由于其行业属性所限,所以一般内部都会配套一个通用机场,而通用机场的选址不仅需要避开运输机场、军用机场,而且还要远离城市中心区,结果就是通用机场会选在一个前不着村后不着店的一个位置,这种位置一般有以下问题:一是商业开发价值较低,很难形成人气;二是土地性质可能为基本农田或是一般农田,基本农田就算了,转不了性的,一般农田需要等,最快1-2年,能不能等得起?三是即使能等的起,还需要等土地建设指标,总之,千山万水千磨万难等着你。

  关于这个问题,如果还没正式签约,那就好好研究城市的土规和城规,两者若都能满足,再和政府签协议;如果已经签了协议,也进行了投资,首先要止损,不要再往里投钱了,少投一点是一点;另外,就是好好与政府沟通,推动土地变性工作的开展。

  第六类:人员坑

  说实话,航空小镇这个圈子里的人员现在大多数是航空专业人员,其对航空专业较为了解熟悉,但是对整个航空小镇的操盘还有所欠缺。这种坑填起来不大好填,主要是因为现在综合性人员实在是太少了,即懂通航又懂开发的人员实在是凤毛麟角。

  要想填这个坑,首先是要加强与其他产业的沟通,怀着一颗虔诚的心,实事求是,让更多人的了解通航,认同通航;二是有条件的公司,从薪水方面下手,寻找一些综合性人才,特别是懂一二级开发、产业园开发或是特色小镇的相关人才;三是加强企业内部人员的培养,借助公司招聘的高层次人才搭建的平台,尽可能多的培育综合性人才。

  第七类:政府坑

  政府总体上都比较正规,比较靠谱,但是不排除一些个别政府在招商时千好万好,最后落地时千难万难,总之是没法兑付政策红利。这点还要从企业自身角度来看,很多通航拓展时脱离市场实际,与政府操作流程不匹配,而政府为了留住项目,可能给予了一些无法落地的承诺,这点需要企业好好把握,在拓展的时候多从落地的角度进行思考,切勿为了签项目而签项目。

  作者介绍

  那些年的丁点:曾在国内著名的通航企业及中国领先的产业新城运营商等公司任职,熟悉产业规划、产品定位、产业招商及产业服务领域,是航空小镇及产业园区的实践者。(微信:wxid_46lxqxfocbdl22)

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